中国是全球拥有250 米以上超高层建筑最多的国家，占全球总数的一半以上，建筑的平均高度超过300 米。

　　在全球超高层建筑数量排名前十的城市中，中国的城市(含港澳台)占据了六席，相比之下，超高层建筑最早出现的美国仅有两个城市上榜。

　　250-300 米的项目是目前已建成超高层建筑的主流，占比达到了57.3%。在建和待建项目中400 米以上的比例明显增加。未来400 米以上建筑主要集中在亚洲，亚洲将会是全球超高层建筑最热的一个地区。

　　从超高层建筑在中国的地理分布情况来看，250 米以上建成超高层建筑有34% 在华东，是全国超高层建筑最密集的地区。在建的超高层建筑主要集中于华中和华南地区。

　　超高层建筑与经济周期有着密不可分的紧密联系。全球经济增长与超高层建筑的建成数量大致呈反比现象，当经济处于稳健上涨的健康时期，超高层建筑入市的数量往往处于较低水平。

　　任何一个城市超高层建筑的发展状况及趋势跟这个城市的人均GDP 和第三产业比重呈绝对正相关的关系。

　　超高层建筑已经不再是单纯地以办公作为主要用途，随着超高层建筑在全球各个城市越建越多，酒店、住宅、商业等功能的比重逐渐增加，超高层建筑的用途日益多样。

　　超高层建筑的高品质和知名度为其入住率和租金溢价都起着正面、积极的作用;超高层建筑的主要用途关系着其商业部分的规模和布局。

　　引言

　　对于超高层建筑来讲，无论是前期的可行性研究，一直到产品定位和后期的营运，包括物业管理都充满着挑战，就如同一个踩钢丝巨人的感受一样，整个过程当中既有风险，也有惊喜，也会面临很多挑战，同样也会获得很大的荣誉。

　　本报告统计了全球464 座250 米以上的建成/ 封顶、在建及待建超高层项目，综合分析了超高层建筑受经济环境及市场发展不同而造成地理分布、结构功能及运营管理的差异性。

　　全球超高层建筑概览

　　中国是全球拥有250 米以上超高层建筑最多的国家，迪拜是拥有最多超高层建筑的城市，全球最高的建筑哈利法塔坐落于迪拜。

　　中国是全球拥有250 米以上超高层建筑最多的国家，共有122 座，占全球总数的一半以上，而建筑总高度为36,765 米，约为排名第二的阿联酋三倍，建筑的平均高度超过300 米;中国第一高楼的上海中心大厦已经结构封顶，总高度为632 米，是世界第二的超高层建筑。

　　从全球地理分布来看，超高层建筑主要集中于人口密度较高的亚洲国家，中东富庶国家阿联酋和沙特阿拉伯的超高层建筑数量也相当多，约占全球总数的21%;而欧洲国家却鲜有超高层建筑。

　　在全球超高层建筑数量排名前十的城市中，迪拜以32 座的绝对优势占据了全球第一的位置，总高度达9,941米，几乎整个中东地区的超高层建筑都集中于迪拜;而十强城市中，中国的城市(含港澳台)占据了六席，相比之下，超高层建筑最早出现的美国仅有两个城市上榜。

　　“拼装建筑”

　　伦敦兰特荷大厦

　　外形酷似奶酪刨丝机的兰特荷大厦地处伦敦市中心，由20,000吨钢结构，近75,000 平方米玻璃幕墙包裹着，225 米的总高度不会打破任何世界记录。

　　而它的独特之处是其革命性的建筑方式，因为整个建筑85% 的钢结构都是离地预制的配件，然后再运送到伦敦的工地现场内进行组装，当工人们正在打地基的时候，大厦的主体结构已经在制作中，整个建造过程只花了两年零两个月。

　　兰特荷大厦不是“建设”而成的，它却是“安装”而成的，这是建造大型建筑的全新方式，它将成为建筑史上新的里程碑。

　　建成或封顶、在建及待建项目全球分布

　　全球超高层建筑主要集中于亚洲地区，而未来将有九成以上的超高层建筑将位于中国大陆。

　　根据RET 睿意德中国商业地产研究中心的数据统计，全球250 米以上已建成超高层建筑超过六成集中在东亚及东南亚;中东地区虽然地域狭小，其超高层建筑的数量超过了整个美洲。从市场趋势来看，未来将有九成以上的超高层建筑位于亚洲的中国大陆地区;而美洲及欧洲等国家的超高层建筑开发将逐渐进入停滞期。

　　我们对全球超高层建筑的高度进行了统计，发现250-300 米的项目是目前已建成超高层建筑的主流，占比达到了57.3%。超过400 米的建筑共有16座，除中东、美国及马来西亚共7 座外，其余全部位于中国大陆及香港、台湾。

　　从高度增长趋势来看，在建和待建项目中400 米以上的比例明显增加，分别达到13.8% 和17.0%。未来400 米以上建筑主要集中在亚洲，亚洲将会是全球超高层建筑最热的一个地区。

　　超高层建筑中国分布

　　从超高层建筑在中国的地理分布情况来看，250 米以上已建成超高层建筑有34% 在华东，是全国超高层建筑最密集的地区。相比之下，在建的超高层建筑主要集中于华中和华南地区，比重分别为23% 和21%;显然建成项目最密集的华东地区已经逐渐“降温”。从待建及规划项目来看，华东、华南的数量领先于全国，然而两个地区的表现不同，华东地区的超高层建筑将“散落”在多个城市，而华南地区的项目将比较集中;此外，西北和西南地区的比重也在逐年上升。

　　城市的分布状况

　　从城市来看，上海建成的超高层建筑数量列全国之首，共有17 座;而华地区的已建成超高层建筑主要集中于广州和深圳。研究发现，无锡作为商业起步较慢的二线城市，尽管在城市能级和经济总量上与一线城市和发达的二线有一定差距，但是它的超高层建筑数量达到了7 座，仅次于重庆，位居全国第六。在建和待建的超高层建筑中，深圳的项目非常多，总共20 座，位居全国第一。相比之下，其他几个传统意义上的一线城市，北上广的开发节奏已经逐步放缓，直至上海中心大厦竣工以后，上海超高层建筑会进入一个相对的低潮期。另外我们发现，一些尚没有超高层建筑的三线城市，例如青岛、兰州和徐州，将会是未来超高层建筑开发非常盛行的城市。

　　宏观经济与超高层建筑

　　超高层建筑的发展源于多个深层次背景，其中宗教和政治因素是非常关键的因素;而从建筑的角度来讲，电梯和钢结构是造就了超高层建筑最主要的技术上的支撑;另外还有一个最重要的因素就是经济，经济的快速发展直接影响了超高层建筑的增长速度。

　　超高层建筑和经济周期

　　超高层建筑与经济周期有着密不可分的紧密联系。RET 睿意德中国商业地产研究中心将超高层建筑的建成时间作了统计，我们发现全球经济增长与超高层建筑的建成数量大致呈反比现象，当经济处于稳健上涨的健康时期，超高层建筑入市的数量往往处于较低水平。

　　而每个全球性经济危机都会对超高层建筑市场产生较大冲击。上个世纪30 年代的全球经济大萧条时代，导致了历时30 年的超高层建筑“空窗期”;90 年代初的日本经济泡沫破裂、1997 年的亚洲金融危机以及2007 年爆发的美国次贷危机，都造成了超高层建筑历史上较长的低谷期。

　　这一现象主要和超高层建筑的建设周期相关，当经济处于上升阶段，兴建超高层建筑的需求会增加，而超高层建筑至少需要3 年以上的时间完成，短期的经济波动并不会直接影响开发热度，然而当遇到长时期的经济低潮，整个市场会出现疲软甚至停滞不前。

　　宏观经济数据分析

　　RET 睿意德中国商业地产研究中心挑选了9 个城市，包括全球经济高度发达的城市，如纽约、香港和新加坡，以及中国具有代表性的一二三线城市，包括深圳、上海、南京、成都、贵阳和郑州，将这些城市的超高层建筑数量和它们的宏观经济指标作了对比。

　　研究发现，任何一个城市超高层建筑的发展状况及趋势跟这个城市的人均GDP 和第三产业比重呈绝对正相关的关系。人均GDP 反映着一个城市的发展程度，在人均GDP 较高的城市中，经济活动的发展催生出对集约化功能的需求，超高层建筑随之应运而生。

　　再来看第三产业的比较，纽约、香港、新加坡等经济高度发达的城市中，第三产业占比都达到了70% 以上，香港更是超过了90%;然而中国大陆地区城市的第三产业占比几乎都在50% 左右;根据我们的数据分析，美国平均每座超高层建筑对应的第三产业总值约为中国的3.5 倍。

　　功能用途的变迁

　　超高层建筑不再是单纯地以办公作为主要用途，酒店、住宅、商业等功能的比重逐渐增加，超高层建筑的用途日益多样。

　　在超高层建筑用途的调研中，我们挑选了全球高度前100 名超高层建筑作为样本，收集了从上个世纪30 年代到2012 年这些项目的用途。研究发现，尽管近几年住宅及综合用途的物业逐渐增加，超高层建筑的主力物业依然是写字楼。随着超高层建筑越造越高，通常会遇到一个瓶颈，因为写字楼对于纵向运输能力的要求是较高的，所以当建筑高度达到一个比较高的程度后，通过纵向交通往上运输的压力会非常大。现在很多以综合形式出现的超高层建筑会把酒店和公寓设置在顶层，很重要的一个原因是酒店和公寓这类物业形式，人的密度相对较低，将其设置在高区有利于缓解纵向交通压力。近年来纯住宅用途的超高层建筑比例大幅上涨，其中六成以上的位于迪拜，大多以销售为主，主要面向世界顶级富豪阶层，对于买家而言房屋所带来的地位和财富的象征比起房屋自身的实用性更重要。

　　TIPS

　　亿万富翁的天堂

　　纽约One57

　　One57 是一座位于纽约曼哈顿中城区的公寓酒店混合型超高层建筑，总高度304 米，是全市最高的住宅建筑，毗邻纽约中央公园，拥有360 度无遮挡景观。

　　它也是全世界最奢华的住宅之一，英国手工打造的胡桃木橱柜，意大利整块无拼接汉白玉打磨而成的浴缸和洗手间墙面，以及价值十五万美元的钢制装饰面板，平均装修价格超过3 万美元/平方米。顶层九个全层单位已经预售，买家包括最少两位来自中国的富豪，成交价格超过9 千万美元，室内面积超过1,000 平方米。

　　客户定位策略

　　金融行业的国际性领先企业偏爱入驻超高层建筑，其中超过七成以上的租户属于金融及其他专业服务行业。

　　租户行业比重

　　超高层建筑中的有七成以上的租户属于金融和专业服务行业，这两个行业的客户比较类似，都是轻资产企业，员工是企业最重要的资产，超高层建筑的硬件品质和交通便利性，都有利于提升员工的办公舒适度和工作效率。另外金融行业还有两个比较大的特点：首先，金融行业是属于信托类产业，对外形象对于企业非常重要，所以超高层建筑会深受这类企业的青睐，因为建筑的体态、高度和城市影响力能够反映出企业的实力和稳重感。另外，金融企业的扎堆性非常强，如纽约的曼哈顿、香港的中环及上海的陆家嘴都是金融企业的集聚地。我们挑选了纽约、香港和上海这三个全球经济核心城市，对其超高层建筑的写字楼租户的行业比重作了统计。虽然三个城市的规模、地理位置不同，但是城市的经济地位是一致的，金融行业的客户是这些城市超高层建筑中的主力客群。另外，上海的超高层建筑主要集中于陆家嘴地区，而该地区又是整个中国金融行业的核心，所以其金融客户的比重高达67%。

　　主力租户

　　研究发现，一些超高层建筑的主力租户都是金融领域的“领头羊”企业，例如全球最大的金融服务机构之一的摩根士丹利就一贯选址于地标性超高层建筑。摩根史丹利的上海分公司设立于环球金融中心最高的三个楼层，总租赁面积超过10,000 平方米，而它的香港分公司也同样入驻于香港第一高楼环球贸易广场。

　　四大会计事务所之一的安永也同样是超高层建筑的“铁杆粉丝”，它的上海分公司也设立于环球金融中心，总共租赁了九个楼层，总面积超过30,000 平方米;在全球其他城市，安永也同样优先选择进驻地标性超高层建筑。

　　对于超高层建筑的业主而言，超大租户的入驻，并不仅仅提升了租金收益，由于这些企业的规模庞大及业务频密，更有利于带动大楼里酒店、餐饮及购物中心等商业配套的消费需求，由此带来的收入可能是租金收入的数倍。

　　运营及管理

　　超高层建筑的高品质和知名度为其入住率和租金溢价都起着正面、积极的作用;超高层建筑的主要用途关系着其商业部分的规模和布局。

　　写字楼租金水平及溢价

　　RET 睿意德中国商业地产研究中心对纽约、香港和上海超高层建筑的写字楼租金水平和溢价率作了研究分析。我们发现，香港整体的写字楼租金水平位居全球第一，而国际金融中心(IFC)的租金水平领先于整个香港，达到59 元/ 平方米/ 天，相比核心商圈的中环，租金溢价率达到55%;而上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金溢价率大约为17%。超高层建筑的租金水平比起其他写字楼更贵的原因有以下几点：首先，超高层建筑通常都是十年内建成的新楼，建筑的形态和外墙都会更加时尚新颖，建筑本身的建造成本会更高，所以通常租金定价也会比较高。其次，超高层建筑的品质更优异，所运用到的工程技术和设施系统领先于整个市场，有些项目更引入绿色环保概念，符合国际大企业的公司理念，深受追捧，无论是对入住率还是租金的提升，都起着积极的作用。最后，许多超高层建筑都为城市的地标建筑，知名度很高，如果企业得以入驻，则能够提升企业形象并彰显企业实力，所以当溢价率并不是非常高的情况下，租户毫无疑问地会首选地标性超高层建筑。

　　商业运营管理

　　超高层建筑中的商业部分同样具有着无可比拟的重要地位。我们针对上海、香港、芝加哥和迪拜的数个超高层建筑的底商进行了统计和分析。研究发现，根据超高层建筑的主要功能定位不同，其商业部分的目标客群和业态配比也不同。以写字楼为主力物业的项目中，其商业体量通常小于20,000 平方米，主要以餐饮和生活服务业态为主，设有少量零售和娱乐休闲场所;而生活服务的类型多样，包括有银行、药店、便利店及邮局等面积小而功能性强的店铺，主要满足上班族的日常需求。而另一类包括有酒店、公寓、写字楼等综合用途的超高层建筑，其商业部分的体量会比较大，通常超过50,000 平方米，是功能比较齐全的综合性购物中心。例如香港环球贸易广场的圆方购物中心，涵盖了奢侈品店、潮流服饰、国际美食、健身娱乐等多种业态，面向多层次的消费者。

　　未来趋势展望

　　01

　　到2020 年，全球250 米以上超高层建筑的数量将达到464 座，总建筑面积将超过9,000 万平方米，超过九成以上将集中在中国大陆地区。

　　未来中国的超高层建筑将分布于全国范围内多个城市，而成都、重庆、南宁等西南城市将会是超高层建筑的重点开发城市，超过400 米以上的建筑将占五分之一。

　　02

　　随着全球低碳概念的盛行，绿色环保和高效节能将是超高层建筑开发商、设计师及行业专家未来高度关注的新领域。提升节能生态技术，有利于降低建筑自身的总能耗并减少建筑运营对周边环境的影响。

　　目前超高层建筑中，有专业绿色建筑机构认证的项目不足10%，随着各地政府的倡导和推进，预计到2020 年，这一比例将超过50%。

　　03

　　尽管全球最高建筑的纪录不断被刷新，然而在现有的超高层建筑中，结构高度超过600 米的项目寥寥无几，未来入市的项目中超过这一标准的也屈指可数。

　　人们在追求高度的过程中，不得不放弃考虑实用性和管理难度等因素，目前看来，超高层建筑的结构高度已经达到瓶颈，再向上的生长空间非常狭小，所能带来的经济效益也逐步递减。

　　04

　　为了缓解建筑过高所造成的纵向交通压力，未来超高层建筑将逐渐增加酒店、公寓等人口密度较低的物业;而电梯的配比、空调新风系统的布局以及动线的设计都需要更加科学的计算。

　　物业管理水准和产品品质提升都是超高层建筑领域需要深入研究的课题，单纯追求高度上的突破不利于市场健康稳定地长期成长。